I centri commerciali stanno andando molto meglio di quanto ci si aspetti. Quest’anno, negli Stati Uniti registrano tassi di sfitto pari solo al 5,6% e gli affitti continuano a salire rispetto all’anno scorso. Alcuni centri commerciali hanno chiuso, ma si tratta in genere di strutture che non sono riuscite a stare al passo con i tempi. Inoltre, quando un negozio chiude in un centro commerciale, c’è una forte competizione per accaparrarsi quello spazio, dato che sempre più marchi cercano di affacciarsi o espandere la loro presenza fisica. Ma questo non li rende immuni al cambiamento.
Proprio come i negozi che ospitano, i centri commerciali stanno diventando sempre più incentrati sull’esperienza. Unendo una variegata offerta commerciale alle attività ricreative, i centri commerciali riescono a rimanere al passo con i tempi. Questa riqualificazione è un processo lento ma necessario. I complessi a uso misto offrono un’esperienza più completa e coinvolgente, rispondendo alle esigenze in continua evoluzione dei consumatori che cercano intrattenimento, praticità e un senso di comunità nelle loro esperienze di shopping. Quando i centri commerciali si riposizionano come luoghi moderni e innovativi, dimostrano il proprio valore agli affittuari aumentando l’affluenza e mantenendo o attirando negozi di richiamo popolari. Per questo motivo, gli spazi a uso misto rappresentano uno dei settori in più rapida crescita nello sviluppo immobiliare.
Secondo l’Urban Land Institute, lo “sviluppo ad uso misto” è costituito da
che preveda almeno tre destinazioni d’uso significative in grado di generare ricavi, come il commercio al dettaglio, l’intrattenimento, gli uffici, l’edilizia residenziale, gli alberghi o le attività ricreative;
promuovere l'integrazione, la densità e la compatibilità delle destinazioni d'uso del territorio;
creare una comunità a misura di pedone con percorsi pedonali senza interruzioni.
Tra i negozianti, questi progetti stanno diventando sempre più popolari perché incoraggiano i clienti a fermarsi più a lungo, mantenendo vivo il loro interesse per periodi più estesi e offrendo così ai negozianti maggiori opportunità di attirare clienti. Ma, oltre a offrire un enorme potenziale per i negozianti, rappresentano un’occasione per i centri commerciali di reinventarsi. Dato che ci si aspetta sempre di più che i centri commerciali si evolvano, i progetti a uso misto continueranno a crescere in tutto il mondo.
LEGGI DI PIÙ: 5 modi in cui i centri commerciali migliorano le prestazioni grazie all’analisi dei dati
Internet, l’urbanizzazione, l’economia della condivisione, la pandemia e la carenza di manodopera hanno portato a cambiamenti che richiedono ai marchi di essere più innovativi che mai. Per restare in attività, i rivenditori hanno dovuto accettare il cambiamento come l’unica costante. Uno dei cambiamenti più significativi è stata l’introduzione e l’evoluzione di nuovi formati di negozio.
Si può dire che gli spazi di coworking abbiano dato il via alla rivoluzione del commercio al dettaglio a uso misto. Con i lavori di alto livello che richiedono orari più lunghi in un ambiente estremamente competitivo, molti professionisti semplicemente non hanno tempo per fare la spesa durante la settimana – come dimostra la popolarità alle stelle dei kit di pasti pronti e dello shopping online. Così, i rivenditori hanno deciso di andare incontro a questi professionisti proprio dove si trovano: al lavoro. Con uffici e spazi abitativi che si avvicinano sempre di più, è logico aggiungere anche il commercio al mix. Inoltre, il rapporto “State of The Industry Report 2022” dell’ICSC ha indicato lo sviluppo a uso misto come una delle tendenze chiave da tenere d’occhio. Perché? Ecco cosa dicono: “A seguito della migrazione residenziale innescata dalla pandemia, le località al di fuori del centro urbano continueranno a registrare tassi di urbanizzazione in aumento. Di conseguenza, le città all’interno del centro urbano intensificheranno i loro sforzi per rivedere le norme urbanistiche e riutilizzare gli immobili”.
Gli spazi a uso misto, con negozi, hotel e altri servizi ai primi piani e abitazioni familiari ai piani superiori, stanno diventando ormai la norma per i nuovi progetti immobiliari. Secondo Green Street Advisors, trovare il giusto mix di negozi è fondamentale per il successo dei nuovi progetti. Gli affitti e il valore degli immobili negli edifici a uso misto di successo possono essere fino al 25% più alti.
Anche se gli affitti commerciali più alti possono essere un boccone amaro da mandare giù, è importante notare che un’offerta ben studiata può garantire un ritorno sull’investimento per piede quadrato più alto rispetto a un centro commerciale tradizionale o a un negozio in centro. L’accesso a una clientela variegata, un’atmosfera vivace e la possibilità di promozioni incrociate tra diverse attività commerciali possono essere fattori interessanti che spingono le attività al dettaglio a aprire un negozio in questi complessi.
Nel 2018, Westfield ha presentato il suo progetto “Destination 2028”. Il colosso immobiliare ha svelato i piani per creare una “micro-città iperconnessa”, incentrata sull’interazione sociale e sulla creazione di una propria comunità, con elementi come giardini, negozi in affitto e “negozi-aula”, dove le persone possono osservare e imparare dai loro rivenditori preferiti. L’allora CMO di Westfield, Myf Bagnold, ha parlato del progetto: «...stiamo già guardando al prossimo decennio. Continueremo a lavorare a stretto contatto con i marchi per offrire spazi commerciali innovativi che creino l’ambiente ideale sia per loro che per i nostri visitatori – compreso lo sviluppo di tecnologie che uniscano lo shopping digitale e quello fisico per potenziare quell’‘esperienza extra’ in contesti all’avanguardia.” Sempre più proprietari e gestori di centri commerciali inizieranno a esplorare queste opportunità di crescita man mano che la tecnologia diventerà più accessibile e gli acquirenti più esigenti.
Bil Ingraham, vicepresidente esecutivo per lo sviluppo commerciale e i ricavi di Centennial Real Estate, ha spiegato in un recente panel RetailNext che i centri commerciali devono adottare un approccio che metta al primo posto la comunità nella riqualificazione. Invece di costruire prima e chiedere il parere della gente del posto solo dopo, partono da ciò che serve aggiungere in una zona specifica e progettano la riqualificazione attorno a questo. Ad esempio, stanno rinnovando gli spazi commerciali chiusi trasformandoli in “villaggi urbani percorribili a piedi”, cioè complessi a uso misto che rispondono alla necessità di più spazi verdi e residenziali. In questo modo, risolvono i problemi dei consumatori e soddisfano le esigenze della comunità, attirando al contempo più clienti verso i negozi.
Alla base di questi nuovi progetti c’è il desiderio di rendere i centri più legati al territorio: questi sviluppi riflettono volutamente i quartieri in cui si trovano. Introdurre nuove destinazioni d’uso complementari non solo favorisce la redditività commerciale di alcuni siti, ma li rende anche più utili per i residenti e i lavoratori del posto. Investire in complessi commerciali a uso misto può rivitalizzare le aree urbane creando poli dinamici che favoriscono il coinvolgimento della comunità. Questi complessi fungono spesso da luoghi di ritrovo per residenti e visitatori, incoraggiando l’interazione sociale e contribuendo al benessere generale del quartiere.
SLD, un’agenzia specializzata nell’esperienza del cliente, sottolinea che i rivenditori che avranno successo in questo formato più social sono quelli che contribuiscono a creare una comunità. Ad esempio, i piccoli negozi di alimentari possono integrarsi con servizi di ristorazione con posti a sedere, colazioni da asporto e caffetterie. Le palestre e gli studi di yoga possono ampliare la propria offerta con abbigliamento, prodotti sportivi e per il benessere, consulenze nutrizionali e gruppi di corsa comunitari. Quando si pensa a come aggiungere valore per i consumatori nei complessi multifunzionali, l’ideale sono offerte che si integrino in modo naturale e incoraggino le persone a interagire tra loro.
CENTRI COMMERCIALI: Scopri come l’analisi dei dati influisce sulle prestazioni dei centri commerciali
Gli immobili a uso misto sono investimenti interessanti per chi opera nel settore immobiliare commerciale, grazie al flusso di reddito più stabile che possono garantire. Poiché questi spazi offrono più fonti di reddito, sono più resistenti alle fluttuazioni del mercato. Con l’evolversi del comportamento dei consumatori e del panorama urbano, i complessi a uso misto sono anche meglio posizionati per adattarsi alle tendenze e alle esigenze in continua evoluzione. Questa adattabilità li rende un investimento più a prova di futuro rispetto ai tradizionali centri commerciali monofunzionali. Ad esempio, se il mercato del commercio al dettaglio dovesse subire un calo, gli investitori possono contare sulle parti destinate a uffici o residenziali dell’immobile a uso misto per sostenere un carico maggiore.
La sostenibilità è un fattore chiave per i proprietari e i gestori dei centri commerciali, dato che i consumatori sono sempre più attenti ai valori e la legislazione spinge verso pratiche più ecologiche. I complessi a uso misto spesso integrano principi di progettazione sostenibile e sono pensati per essere facilmente percorribili a piedi, riducendo la necessità di lunghi spostamenti e abbassando l’impronta di carbonio. Inoltre, quando queste strutture si avvalgono di analisi avanzate, possono ridurre il consumo energetico, abbassare i costi operativi ed evitare sanzioni legate alle emissioni di gas serra. Questo approccio a uso misto, quindi, va di pari passo con la crescente consapevolezza e la domanda di pratiche rispettose dell’ambiente sia da parte dei consumatori che delle aziende, rendendoli investimenti molto validi.
Man mano che lavoro, vita privata e svago diventano sempre più interconnessi, i punti vendita dovranno rispondere con esperienze sempre più integrate. Servirà una strategia basata sui dati per garantire che i rivenditori rimangano redditizi e fedeli al proprio marchio, ma, se attuata bene, un’esperienza di vendita al dettaglio multifunzionale rafforza la fedeltà al marchio a lungo termine e stimola le vendite. Nel complesso, i progetti commerciali a uso misto offrono un approccio sfaccettato che si allinea alle esigenze e alle preferenze dei consumatori moderni, fornendo al contempo opportunità sostenibili e finanziariamente solide per i proprietari di centri commerciali nel 2023 e oltre.
LEGGI DI PIÙ: L'impatto dell'IA generativa sul commercio al dettaglio tradizionale