マッキンゼーデータの調査によると、ショッピングモールの運営会社が高度な分析手法を活用してテナントの選定、モールのレイアウトの最適化、賃料の設定を行うと、収益が実に20％も増加する可能性があります。こうした分析の力を活用したショッピングモールを調査した結果、マッキンゼーは、わずか5年間で賃貸収入が2桁の伸び率を記録したと結論付けています。
買い物客の目がますます肥え、予算意識が高まるにつれ、小売施設は、絶えず変化し続ける買い物客のニーズ、テナントの要望、そして投資家の関心に対応するため、革新を図らなければなりません。高度な分析は、オーナーや運営者に対して客観的な事実を単一の情報源として提供することで、収益に関する意思決定から「当て推量」を排除します。
アナリティクスは、小売店舗の関係者が次のような重要な疑問に答えるのに役立ちます。
ほとんどの人は、どこから敷地に入りますか？
営業時間は、お客様の来店パターンに合わせて設定されていますか？
共用エリアは、買い物客が自然と集まる場所に設置されていますか？
マーケティングの機会とROIをどこで最大化できるでしょうか？
アナリティクスは、ショッピングセンターの長期的な成功と戦略的な成長にとって不可欠なです。ここでは、アナリティクスがショッピングセンターの所有者や運営者が、収益の拡大、持続可能性の向上、データの収益化、そして強靭な投資の促進を図る上で役立つ、5つの主な方法をご紹介します。
ショッピングモール：分析がモールの業績にどのような影響を与えるかをご覧ください
1. データに基づいたリース戦略
世界中の小売施設オーナーにとって、各テナントへの賃料を決定することは大きな課題となっています。マッキンゼーによると、一般的なショッピングモールでは、各テナントの賃料目標をどのように設定すべきかについて、明確なプロセスや組織内での共通認識が欠如しているとのことです。例えば、資産管理チームとリースチームでは、しばしば異なる目標値が設定されてしまうことがあります。 正確な業界ベンチマークは容易に入手できない（あるいはそもそも存在しない）のが現状です。マッキンゼーの調査によると、テナントの総売上高に占めるショッピングモールの賃貸収入の割合は、ブラジルのショッピングモールでは5％であるのに対し、オーストラリアのショッピングモールでは25％と、大きくばらつきが見られます。
1戸あたりの家賃は、理想的には以下の4つの要素に基づいて決定されるべきです：
ショッピングモールの種類と場所；
通行人の数と質；
当該装置のサイズや構成などの特性；
その店舗スペースに配置されるブランドまたはカテゴリーの販売生産性。
しかし、実際には、これら4つの測定可能な変数が適切に考慮されることはほとんどありません。マッキンゼー見つかりましたによると、多くの場合、リース担当者は、テナントに関する個人的な知識や過去の慣行、あるいは直感とビジネスセンスを組み合わせて、各ユニットの賃料を決定しているとのことです。 影響力の大きいビジネス上の意思決定において、直感だけではもはや妥当な根拠とはみなされなくなっているため、ショッピングセンターの運営会社は、ますますデジタル化が進む世界で成功を収めるために、事実に基づく意思決定に依拠する必要があります。
高度な分析を活用することで、ショッピングセンターの運営者は、来客動向、稼働率、顧客の動線、滞在時間などのデータに基づき、的確なテナント募集の判断を下すことができます。こうした情報を活用することで、小売施設は自施設の業績だけでなくテナントの業績も向上させ、さらに重要なこととして、空室の発生を防ぐことができます。
2. 持続可能性の向上
統合型分析機能により、商業施設におけるエネルギー消費量の削減がますます容易になってきています。 実店舗におけるエネルギー効率の向上を図るため、ショッピングセンターの関係者は、新しい技術を既存のハードウェアとどのようにより効果的に統合するかを検討すべきです。これにより、電力網への追加的な負荷や維持管理コストの削減、さらには追加のハードウェア導入の必要性を低減することができ（ひいては電子廃棄物の削減にもつながります）。
大規模な小売施設においても、資源効率は極めて重要な要素です。 エネルギーであれ水であれ、資源の利用を最大化するために技術を導入することができます。例えば、HVACシステムは、暖房、換気、空調の設備で構成されています。非住宅建築物における空調によるエネルギー使用量を調査したBRE調査によると、空調システムによる建物の冷却は、英国の電力消費量の10％を占めています。
この同じ調査によると、建物が無人である場合でも、例えば夜間や週末など、エアコンが頻繁に使用されていることが判明しました。このような無駄遣いは、環境と収益に多大な影響を及ぼします。より環境に配慮した取り組みを導入することで、施設運営者は運営コストを削減し、カーボンフットプリントを低減することができます。
Feedback Solutions社と連携し、RetailNextの来店客数センサーが設置され、米国内の建物における利用状況の追跡と監視が行われています。Occupancyのデータは、BACnet IPを介してリアルタイムでビルオートメーションシステムに送信され、空調設備の最適化に役立てられます。これにより、施設側は利用状況のデータに基づいて適切な量の空気を冷暖房することで、コストを削減することができます。
分析を活用してより環境に配慮した会場づくりを行うことで得られるその他のメリットには、次のようなものがあります：
エネルギー消費量の削減；
年間を通じて運営コストを削減しました；
重要な機器の摩耗や損傷を最小限に抑えました；
需要に応じて換気システムを制御する機能；
国の基準を満たす室内空気質（IAQ）；
温室効果ガスの排出削減と罰則の回避。
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3. データの収益化の可能性
信頼性の高い来客数や施設利用率のデータは、データの収益化において大きな可能性を秘めています。 最も一般的なアプローチの一つは、ショッピングセンター内にリテールメディアネットワーク（RMN）を構築することです。これらのネットワークは、デジタルプラットフォーム（デジタルサイネージ、施設内Wi-Fi、ロイヤリティプログラムなど）上で、パーソナライズされた状況に応じた広告を配信するために、第三者メディアや広告媒体に買い物客のデータを販売する施設で構成されています。
ショッピングのピーク時間帯や、顧客が好む出入り口、店内の動線に関するデータにアクセスできるようになったことで、今後数年間でリテールメディアネットワークの人気（およびそれに伴う導入拡大）は急成長する見込みです。 特に、消費者が徐々に自信を取り戻し、再び実店舗での買い物を好むようになっている今、早期導入は英国の小売施設オーナーにとって、将来を見据えた堅実な投資となるでしょう。
適切な戦略と実行があれば、リテールメディアネットワークは、ショッピングセンターが顧客との関わりを深め、ブランドや施設へのロイヤルティを構築し、テナントに価値を提供するための優れた手段となります。これらのネットワークの力を活用することで、小売施設は顧客を効果的にターゲットに絞り、より魅力的なショッピング体験を創出し、テナントや第三者双方にとって、より高いマーケティングROIを実現することができます。
上記の収益化の可能性に加え、ショッピングセンターの運営会社は、テナントとの間でデータ共有に関する提携を進めることも可能です。例えば、店舗データの提供と引き換えに、優遇賃料を交渉することも考えられます。このデータエコシステムは双方に利益をもたらし、両者が買い物客の行動を完全に把握できるようになります。
4. 詳細な調査
従来、防犯チームは、商業用不動産グループのために小売犯罪の事案を調査するため、現場を数週間にわたって巡回していました。このプロセスには、1件の調査につき最終的に数千の費用がかかっていました。 世界的なアパレル・美容小売企業であり、RetailNextの顧客でもあるある企業は最近、こうした調査を行う際、防犯チームのメンバーが丸一日かけて車で移動したり、飛行機で現地へ飛んだりすることが頻繁にあり、その結果、宿泊費がかかり、現場での調査には最低4時間を要すると述べました。
損失防止チームが遠隔で調査を実施できるようにする、データに基づいた資産保護ソリューションには、出張費の削減、現場での滞在時間の最小化、1人の調査員をより多くの案件に割り当てられる柔軟性など、予算面での累積的なメリットがあります。 さらに、問題を24時間以内に遠隔で特定できるため、チームはより機敏かつ迅速に対応することができます。このアプローチにより、調査時間を短縮するが75％削減されたことが実証されています。
クラウド映像による証拠収集により、捜査担当者や関係者は、Webやモバイルアプリケーションを通じて重要な情報にリアルタイムでアクセスできるようになります。これにより、組織のセキュリティチームは一元的に業務を行い、世界中のどこからでも、複数の拠点にまたがる脅威やインシデントを遠隔で調査することが可能になります。
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5. センターチームの労働力最適化
現場では、「ピーク時間帯」を特定することで、労働効率を高めることができます。ショッピングセンターの運営担当者は、1時間、1日、1週間、あるいは1年単位の客足の変動サイクルを分析し、ショッピングセンターのスタッフ（警備、清掃、メンテナンス、管理）を、こうした客足の多い時間帯に合わせて配置することができます。 一方、過去のデータに基づいて客足が少なくなると予測される日や週については、勤務予定に割り当てるスタッフ数を減らすことができます。これにより、長期的には大幅なコスト削減につながります。
さらに、小売店舗内での買い物客の動線もスムーズになります。例えば、駐車場の修繕作業を客足の少ない時間帯に予定することで、買い物客が到着した瞬間から店舗での体験を妨げることがなくなります。 1日の中で最も混雑が少ない時間帯を利用して、清掃や小規模なメンテナンス作業を行うことができます。このようなスケジュール設定により、事故のリスク（滑り、つまずき、転倒など）を最小限に抑え、人件費を最適化するとともに、買い物客とテナントの双方に快適な体験を提供することができます。
こうした分析は、ビジネスプロセスの自動化においても重要な役割を果たしています。 大規模な自動化（スタッフのシフト管理、換気システムの調整、資産保護など）により、会場運営チームは時間を確保し、ステークホルダーとの戦略的パートナーシップの構築や維持に注力できるようになります。ソフトウェアがわずか数分で処理できる業務に時間を費やす代わりに、マネージャーは人間ならではの配慮が求められる収益創出活動に集中することができます。
小売業界にはいくつかの課題があるものの、小売施設のオーナーにとっては今がまさに活気あふれる時期です。 今、かつてないほど、彼らはより戦略的な投資を行い、最も有利な条件で賃貸契約を結び、買い物客とスタッフの双方にとって最適な施設環境を整えるための体制が整っています。こうした段階的な改善は、買い物客とテナントの双方に最高水準の価値を提供することで、持続可能な長期的な成長につながります。高度な分析を活用することで、ショッピングセンターのオーナーや運営会社は、小売施設を新たな高みへと導くことができるのです。
