我叫比尔·英格拉汉姆，来自森特尼尔房地产公司，很高兴能与大家探讨购物中心以及购物中心行业正在经历的变革。尽管当今世界充斥着各种论调，但实体零售业绝不会消失，尽管它确实正在发生变化。因此，希望在这 20 分钟的分享结束后，大家都能理解我们作为购物中心的业主和开发商，正在采取哪些措施来确保它们在今天、明天乃至未来几十年里依然保持其重要性。首先，我想谈谈 Centennial 目前正在推进的几个项目，这是其中之一。
这是位于芝加哥郊区的一处物业，名为福克斯谷购物中心（Fox Valley Mall），属于我们所说的“超区域封闭式购物中心”。过去 60 到 90 天里，在座有多少人去过购物中心？有，有，有？当您在购物中心时，很可能经过了通常所说的“中庭”区域，我想问问在座各位，有多少人走过过看起来或感觉像这样の中庭？回答得很棒。
在欧洲或亚洲，您可能更常见到这样的中庭空间，但在美国，采用这种设计的人并不多。我很高兴地告诉大家，我所在的公司——Centennial Real Estate——正在将其作为我们革新计划的一部分来实施。简而言之，当超区域购物中心在其鼎盛时期兴建时——大概就在我们许多人还是青少年、常去游戏厅、在美食广场用餐的那段时光——这些购物中心主要由服装类零售商构成。当时有数不胜数的买衣服的地方，而如今，这种情况已不复存在。您会发现，购物中心开发商和业主正越来越多地致力于打造融合绿地的沉浸式环境，鼓励顾客驻足停留，并实现租户组合的多样化。
因此，人们不再仅仅是为了购买服装才来商场，而是为了健康生活而来——去健身房锻炼，或是品尝各式各样的美食。不再仅仅是美食广场；如今，这里既有快休闲餐厅，也有正餐餐厅。这些都是我们作为开发商工具箱中的重要元素。福克斯谷购物中心正是我们正在进行的转型重塑的一个典型例子。
在福克斯谷购物中心的外围，我们实际上正在提高停车场的利用密度。回想过去，我们去购物中心时，总能看到大片的停车场。虽然这些停车场依然会停满，但一年中真正达到饱和状态的日子屈指可数。因此，我们现在正与各地方政府合作，争取获得许可，对停车场进行高密度改造，进行扩建，从而打造一个宜步行的城市村落。
就在福克斯谷，我们最近在曾经设有西尔斯（Sears）锚定店的停车场内，开设了两栋不同的豪华公寓楼。我们拆除了西尔斯锚店，打造了一片绿地和一个露天公园，并在福克斯谷购物中心外建起了两栋共计 400 套单元的豪华公寓楼。有趣的是，我们在该物业的入口处安装了 RetailNext 传感器。我们青睐 RetailNext 传感器，因为它们能衡量这些开发项目带来的影响。
正如您所想象的，我们在改造这些停车场方面投入了相当可观的资金。我们希望了解这笔投资所产生的影响。我很高兴地报告，在福克斯谷——我们已在此建成 800 套豪华住宅——面向公园和住宅区的商场入口客流量实现了两位数的增长。这是我们利用 RetailNext 及其技术来指导行动、投资决策以及资金分配的一种方式，旨在打造充满活力的社区。
这里是芝加哥郊区内珀维尔的福克斯谷。这里有一处名为霍桑购物中心的物业。这里同样位于芝加哥郊区，在北部的弗农希尔斯。有人熟悉芝加哥北郊吗？
这是全美最富裕的县之一，许多高管及其家属都居住在附近。您在后面看到的是一个长期以来作为封闭式超区域购物中心的场所。这里有一家 AMC 影院，还有一家经营非常成功的梅西百货（Macy's）。
还有一家杰西潘尼百货以及多家小型店铺，包括埃迪·鲍尔、索玛、H&M 等购物中心常见的品牌。我们还在此发现了打造所谓“宜步都市村”的机遇，并开发了外部地块以增设一些提供堂食服务的餐厅。我们发现，这个社区对更优质的坐式餐厅存在需求。
我很高兴地宣布，我们已与 Perry's Steakhouse 签约，这是一家全国性的高品质牛排连锁餐厅。尽管该社区的家庭收入水平有限，但这里的大多数牛排馆实际上都是深受当地及区域居民喜爱的本地品牌。我们正引入一家实力雄厚的全国性品牌，这将为当地居民提供更多选择。此外，我们建造了这一组住宅楼，以及这条住宅街区。
我们在此打造了一个名为“霍桑街”（Hawthorne Row）的项目。住宅公寓已建成，其下方则规划了一条主街零售区。这一点非常重要，因为作为封闭式购物中心的业主，我们发现许多品牌如今已不像过去那样热衷于入驻封闭式购物中心内部。即便在芝加哥北郊的社区——讽刺的是，那里目前气温据我所知是零下两度——租户们却正在寻求主街零售这种实体商业形式。
我们打造了一个名为“霍桑街”（Hawthorne Row）的项目。就在不久前，当我们宣布引入 Perry’s 品牌时，同时也公布了霍桑街首批几家租户的签约情况。目前入驻的品牌包括 Sephora、Anthropologie 和 Free People。此外，我们还引入了一家区域性的葡萄酒餐厅，并宣布了 Love Sack 的入驻。
从历史上看，这些品牌大多会进驻封闭式购物中心，但如今如果您与他们的租赁代表交谈——也许其中一些人就在这里——他们会告诉您，他们更青睐主街零售模式。他们喜欢店铺拥有面向街道的品牌入口。我们没有坐以待毙地说：“哎，我们没有这类商户，我们只是一个超区域性的封闭式购物中心”，而是打造了一条主街，现在正在积极招租。在业内工作的各位可能都知道，一旦引进了 Sephora、Anthro 和 Free People，其他品牌自然会跟进。
因此我们非常兴奋；希望下次您在某处听到我发言时，我或许能向大家介绍另外 10 家已敲定合作协议的租户。目前我们正在进行场地交接，以便这些品牌都能完成装修，并于2024年圣诞节前正式开业。并非所有购物中心业主和开发商都在这么做。我认为这一点值得注意。我相信，您社区中肯定有不少封闭式购物中心，您可能看到它们兴起，也可能看到它们衰落；它们必须采取行动，否则就会被淘汰。
至于 Centennial——让我稍微回溯一下，向大家介绍一下 Centennial 以及我们是谁。我们是一家我称之为“精品购物中心开发商”的企业。我们最初仅拥有七处封闭式购物中心物业，后来意识到需要对它们进行重新开发并重新投资。因此，我们团队中的许多人都来自封闭式购物中心领域。
我曾供职于韦斯特菲尔德（Westfield）——一家在全球范围内开发购物中心的公司，我的许多同行也来自韦斯特菲尔德、布鲁克菲尔德（Brookfield）或西蒙购物中心（Simon Malls）。我们来自我称之为“大型购物中心巨头”的行业。Centennial 作为一家精品公司成立，旨在利用这些经验，探索如何实现转型，如何将我们在封闭式购物中心商品陈列方面的经验运用到社区的重新打造中。2019年我加入公司时，我们拥有七处物业的投资组合。
疫情爆发后，我们决定开展物业管理业务，因此当时我们持有 100% 的物业所有权。如今，我们仅持有资产组合的 40%。其余 60% 的资产组合，我们为寻求我们创意服务的客户提供管理、租赁和开发服务，通过评估其物业，就如何保持其活力提供建议和指导。这处物业是我们自有资产之一。
这对我们来说是一个绝佳的案例研究，因为该物业价值极高。它位于一个绝佳的商业区，但我们当时提供的服务产品并未让社区完全满意，这就是我们进行业务多元化的原因。此外，您在这里看到的还将是我们计划在未来 12 至 16 个月内启动的另一个住宅开发阶段。我们打算在此处沿主街再规划一排零售店铺，同时我们坚信，在我们所打造的社区中必须设有居住空间。
在那些拥有众多封闭式购物中心的郊区，实际上缺乏市中心。在许多设有封闭式购物中心的郊区，可能并不存在适合步行游览的村落式社区。如果您去那些封闭式购物中心，您可能会发现它周围环绕着沃尔玛（Walmart）的带状商业中心、塔吉特（Target）的带状商业中心，以及——天知道还有什么。我们真正将自己视为社区建设者，我们真心希望打造一个能满足全天不同时段需求的场所。
我的意思是，我们希望在早晨人们买咖啡、吃早餐时能满足他们的需求。下午，我们希望满足他们的需求；到了晚上，我们同样希望满足他们的需求。我们策略的另一部分是引入新鲜食品。在这里，霍桑，您可以看到那边的那栋建筑，那是一家名为“Dom's”的精品杂货店，面积达 25,000 平方英尺。
“多姆”最近与一家名为“福克斯特”（Foxtrot）的公司合并了。大家听说过“福克斯特”吗？“福克斯特”通过打造新鲜食品和高品质的即拿即走产品，正在颠覆便利店模式。“福克斯特”和“多姆”现已合并。
“多姆”更像是一家占地 25,000 平方英尺的“全食超市”（Whole Foods），在不同的食品专区提供大量可快速、便捷选购的新鲜食品，同时也供应传统杂货店常见的包装商品。我们正在增加杂货区，并引入更多贴近生活需求的零售业态。在霍桑项目中，我们还计划在拥有 AMC 影院的大楼内增设一个健身专区。
这里设有 Pure Barre 健身工作室、舞蹈工作室以及脊椎矫正诊所。因此，我们打造了一个健康生活专区，这再次以一种独特的方式服务于社区。但正如您所见，我们正在实现业务多元化。虽然有现成的模式可以借鉴和应用，但必须深入每个当地社区，才能真正了解社区的需求以及蕴藏的机遇。不过，相比于在一家仅从事服装零售业务的公司工作，我发现为一家致力于打造宜步都市村落的企业工作要令人兴奋得多。
我们依然热爱以服装为主的零售业，但正如大家所知，如今我们可以通过多种方式在实体商店购买服装。大家对霍桑购物中心及其重建项目，或者对购物中心转型的总体思路有什么问题吗？好的，我接下来继续讲。哦，这张图向大家展示了该重建项目的鸟瞰图。
您可以看到这里的购物中心，还能看到我们拆除了西尔斯百货并扩建了停车场的位置。那里就是“主街”零售区。那个水景尚未建成——可能建，也可能不建。我还是老实跟大家说实话。
我们画了很多设计图，发挥了很大创意，有些方案在成本核算上可行，有些则不可行。遗憾的是，湖泊和池塘在成本核算上往往行不通，但您应该能明白我们的思路。我们正努力打造一个引人入胜的空间，让人们乐于在此逗留。这座封闭式购物中心建筑本身，顶部并没有住宅。
住宅区环绕其四周。因此，我们通过住宅开发提高了停车场的利用密度，但在某些区域——比如这里——我们打造了“主街”，使零售空间位于下方，住宅位于上方。也就是说，在这里，住宅被堆叠在商铺之上。
有些购物中心项目——我记得亚利桑那州斯科茨代尔有一处，虽然不是 Centennial 旗下的项目，但我相信他们已经建起了一座住宅塔楼，或者正在建设中。在那里，当您走出家门时，感觉就像直接置身于购物中心一样。这确实很有吸引力。实际上，我很希望看到更多这样的项目。我认为在许多购物中心所在的郊区，开发项目未必有向上拓展的空间，因此您会看到住宅区环绕在购物中心周围。
此外，在这里，您可以看到我们把“Dom's”——那是一家精品杂货店——设在了哪里。这里还有我们的三家餐厅：一家是早餐餐厅，另一家是精酿啤酒馆，还有一家是我们的高端牛排馆。所以，即便是在布局餐厅时，我们也会非常仔细地考虑客群类型和菜品类型的搭配，因为您肯定不希望那里全是“橄榄园”和“红龙虾”这类餐厅。
那是过去的事了。我们依然喜欢“橄榄园”和“红龙虾”，但我们不希望整条街都淹没在这些店里。太好了。哦，这里就是霍桑街。
这就是我刚才跟您提到的那条主街。这里——嗯，这里将用于零售。我们不会在这里进行租户组合的多元化。我们认为打造所谓的“双侧零售”非常重要，因为我们希望它能给消费者带来类似购物中心内部的体验——两旁都是令人兴奋的、风格相近的零售店铺，陈列着实际可购买的商品。
因此，服务类店铺、美容服务、美睫沙龙或健身房都不会出现在这条主街上。我们会把这些业态安排在园区的其他地方，但这条主街我们真的要留给 Sephora、Lululemon、Anthro 以及所有那些能让顾客一站式购物的优秀零售商。一些直销品牌也会入驻这里。有一家名为 Leap 的公司，可能有些朋友听说过，它专门与直销品牌合作，帮助它们拓展实体门店网络。
我们在芝加哥密歇根大道上另一处名为“北桥”（Northbridge）的物业中，就与 Leap 建立了合作关系。各位去过密歇根大道吗？我认为这是全美乃至全球（虽然我不确定，请大家指正）最顶尖的零售区之一。那里有一家购物中心，其主力店是全美实力最强的诺德斯特龙（Nordstrom）之一。
我们还设有一条地下通道，将 Nordstrom 与密歇根大道相连，因此这是一座通往 Nordstrom 的行人天桥。在那下面，我们引入了三个新兴的直销品牌。因此，这也是我们在购物中心物业中进行多元化布局的又一租户。有一家名为 Colors & Company 的公司，其实曾登上过《创智赢家》（Shark Tank）节目，我们在北桥（Northbridge）为他们开设了全美首家实体门店。
我们希望他们能进一步拓展——我是说，如果他们能进驻霍桑购物中心，那将非常棒。我们刚刚引入了一家名为“American Giants”的休闲服饰零售商，这同样是一个直接面向消费者的品牌。我不确定他们有多少家门店——数量不多，而我们是首批引入该品牌的商场之一。
此外，还有一家我想大家都很熟悉的品牌，叫做 True Classic Tees。我们也是他们最早的合作伙伴之一。所以，您知道的，我们确实非常关注直接面向消费者的渠道。这些零售商已经意识到，仅靠线上渠道无法最好地发展或服务于他们的品牌——拥有实体店确实能产生光环效应，从而促使现有客户进行更多大额消费。
但这同时也是获取新客户的绝佳途径，而非仅仅依赖线上广告以及 Instagram 或 Facebook 算法的变动——这本是 D2C 品牌提升知名度和推动销售的主要方式。所以，这里更多地展现了霍桑街（Hawthorne Row）的样貌。它实际上已经建成了——我本可以放一张照片，但现在是芝加哥的冬天，照片看起来不会这么酷。这就是我们的第二期工程。
这是封闭式购物中心。当您走到霍桑街的尽头时，这里展现了公园可能呈现的一种愿景——那片绿地设有休憩区和更多零售空间，基本上是将购物中心“翻转”出来。所以后面仍然保留着购物中心，但这一侧，我们将所有零售商铺都面向外部。这绝非一笔小投资，而且对于全美每一家购物中心来说，都未必值得进行这种投入。
您必须拥有我们所说的“优质地块”。某些郊区和某些市镇恰恰具备这种条件——值得投入资金，因为您实际上能够收回成本。接下来我要谈谈与实体零售略有不同的话题，坦率地说，我认为这是最重要的方面之一。但我想重点探讨购物中心如何利用技术来支持并提升顾客体验或租户体验。
我们实现这一目标的方式之一，就是通过一个名为“ShopNow”的电商平台。我们很早就采用了某种搜索数据库技术——这种技术能帮助购物者在我们的实体购物中心内，找到他们想要的产品。在新冠疫情之前，这并非易事，因为零售商实际上并未将门店库存信息同步到他们的电商网站上。不知道各位是否还记得，但当新冠疫情爆发后，零售商们开始醒悟过来，意识到：我必须准确掌握每件商品的具体位置，才能完成电商订单的履约。
当实体店关闭时，零售商将其改造成了小型订单履约站。这一转变使我们得以与一家名为 AdeptMind 的公司合作，该公司开发了一款工具——姑且称之为“抓取”工具——用于“抓取”我们零售商的网站数据，从而了解他们实际拥有哪些商品。简而言之，作为一家购物中心，我们创建了“ShopNow”平台：如果有人想找一条黑色连衣裙，就可以登录“ShopNow”搜索“黑色连衣裙”。系统会扫描我们购物中心内的所有零售商，然后根据我们抓取数据的零售商网站，展示这些商家所售黑色连衣裙的搜索结果。
起初，我们觉得这很酷，因为我们做了一项电商业务。但我们很快意识到，这并非电商业务，而是一项搜索服务。它的核心价值在于帮助顾客了解那件黑色连衣裙当前是否在该店铺有货，对吧？至于如何促使顾客实际完成交易、下单并前来取货，这完全是另一个话题，我以后可以专门为大家做一场演讲。
我们针对这一功能进行了多次试点迭代，发现我们的顾客并不一定希望我们完成从电商到履约的整个闭环。作为商场运营商，这对我们来说是一个“听起来很吸引人”的项目，但我们很快发现，这其实并不是消费者真正想要的。所以现在我们拥有了这项服务，而且运营非常活跃。刚刚过去的假日季是“ShopNow”最繁忙的时期之一，它本质上是一个商品发现工具。
顾客可以通过它查看自己想要的特定运动鞋是否有货，或者在某家零售商处有哪些黑色连衣裙可供选择。这是我们投资技术以提升顾客体验的一种方式，同时也旨在为购物中心打造全渠道能力。最后，我将简要谈谈我们的会员计划。
我认为，在会员计划方面，我们目前所做的还只是冰山一角。我们的现有会员数据库，据我了解，大约有 3.5 万到 4 万人。我们对会员计划的运营方式与一些传统购物中心开发商有所不同。我们提供各种实体福利，包括会员休息室。
商场往往非常喧闹，尤其是在最繁忙的购物季，因此我们创建了“MyPerks”贵宾休息室，其设计理念类似于“海军上将俱乐部”等航空公司贵宾休息室，顾客可以在那里喝杯咖啡、品尝茶饮，或者放松身心。我们经常与零售商合作，提供产品演示或相关服务。例如，永久珠宝商户就非常喜欢我们的“MyPerks”贵宾休息室，因为他们可以在那里为顾客激活永久珠宝。以下是我们部分“MyPerks”贵宾休息室的示例。
您可以看到，我们确实投入了大量精力来打造这些优美的空间。我们举办会员回馈活动，不仅为消费者创造价值，也为租户创造价值——因为这里已成为租户与顾客直接互动的平台。各位的表现都非常出色。我本可以一直讲下去，但就不耽误大家的时间了。
最后，我要再次感谢大家的聆听。我来自 Centennial Real Estate，我们在全美拥有三十家购物中心。请访问我们的网站 centennialrec.com，说不定您附近就有一个。
去逛逛吧，然后告诉我体验如何。谢谢。
