我叫比爾·英格拉漢（Bil Ingraham），來自森特尼爾房地產公司（Centennial Real Estate），很高興能與各位探討購物中心以及購物中心產業的變革。儘管當今世上充斥著許多論調，但實體零售業絕不會消失，雖然它確實正在轉變。因此，希望在這 20 分鐘結束時，各位都能理解我們身為購物中心的業主與開發商，正採取哪些措施來確保這些購物中心在今天、明天，乃至未來數十年內都能保持其重要性。首先，我想談談 Centennial 目前正在進行的幾個專案，而這正是其中之一。
這是一處位於芝加哥郊區、名為「福克斯谷購物中心」（Fox Valley Mall）的物業，屬於我們所稱的「超區域型封閉式購物中心」。在過去 60 或 90 天內，在座各位有多少人去過購物中心？有、有、有？當您身處該購物中心時，很可能經過了俗稱的「中央廣場」區域，我想問問在座各位，有多少人曾走過外觀或氛圍像這樣的地方？這反應很棒。
在歐洲或亞洲，您或許會更常看到這類中庭空間，但在美國，採取這種設計的人並不多；我很高興能說，我所代表的「百年地產」（Centennial Real Estate）正將此作為我們轉型革新計畫的一部分來實踐。基本上，當超區域型購物中心在全盛時期興建時——大概就是我們許多人還是青少年、常去電玩廳、在美食廣場用餐的那段時光——當時的購物中心主要由服飾類零售商組成。當時有數不盡的地方可以買衣服，但如今，這種情況已不復存在。您會發現，購物中心開發商和業主正越來越多地打造融合綠地的沉浸式環境，鼓勵顧客駐足停留，並使租戶組合更加多元化。
因此，人們不再只是為了購買服飾而來到商場，而是為了追求健康生活而來，去健身房鍛鍊；或是為了品嚐各式各樣的美食而來。不再僅僅是美食廣場；現在您會看到快餐休閒餐廳，以及正餐餐廳。這些都是我們身為開發商工具箱中的要素。這座福克斯谷購物中心（Fox Valley Mall）正是我們正在進行的革新之一。
在福克斯谷購物中心的外部，我們實際上正在提高停車場的密度。回顧過去，當我們造訪購物中心時，總會看到大片空曠的停車場。這些停車場至今仍會停滿車輛，但一年中真正達到飽和狀態的日子屈指可數。因此，我們現在正與各地方政府合作，爭取許可以提高停車場密度、擴建設施，進而打造一個適合步行探索的都市村落。
在福克斯谷，我們最近於原西爾斯（Sears）錨定店所在的停車場內，開設了兩棟不同的豪華公寓大樓。我們拆除了西爾斯錨定店，打造了一片綠地與戶外公園，並在福克斯谷購物中心外興建了兩棟各含 400 戶的豪華公寓大樓。有趣的是，我們在該物業的入口處安裝了 RetailNext 感測器。我們青睞 RetailNext 感測器，因為它們能衡量這類開發案所帶來的影響。
正如各位所能想像的，我們在開發這些停車場上投入了相當可觀的資金。我們希望了解這筆投資所帶來的實際影響。我很高興地報告，在福克斯谷這處我們已建成 800 戶豪華住宅的區域，面向公園及住宅區的購物中心入口人流量呈現雙位數增長。這是我們運用 RetailNext 及其技術的一種方式，藉此為我們採取的行動、進行的投資，以及為打造充滿活力的社區所投入資金的決策提供依據。
這裡是芝加哥郊區納珀維爾的福克斯谷。我們在這裡擁有一處名為霍桑購物中心的物業。這同樣位於芝加哥郊區，往北是弗農希爾斯。有人熟悉芝加哥北郊嗎？
這是全美最富裕的縣之一，許多高階主管及其家屬都居住在附近。各位在後方所見的，是一座長期以來作為封閉式超區域購物中心的場館。這裡設有 AMC 電影院，以及一家經營非常成功的 Macy's 百貨。
此外還有 JCPenney 以及多家小型門市，例如 Eddie Bauer、Soma、H&M 等常見的商場品牌。我們在此也發現了一個機會，可以打造所謂的「宜步都市村落」。並開發了商場外的獨立地塊，增設了幾家提供座位用餐的餐廳。我們發現，這個社區確實有對更高品質坐式餐廳的需求。
我很高興地宣布，我們已與「Perry's Steakhouse」簽約，這是一家全國性的優質牛排連鎖餐廳。儘管考量到該社區的家庭收入水準，但這裡的大多數牛排館其實都是深受當地及區域居民喜愛的在地品牌。我們引進了一家實力雄厚的全國性品牌，將為當地居民的餐飲選擇增添新選擇。此外，我們建成了這組住宅大樓，以及這條住宅街區。
我們在此打造了一個名為「霍桑街」（Hawthorne Row）的項目。我們先建好了住宅公寓，然後在公寓下方規劃了一條主街零售區。這點非常重要，因為身為封閉式購物中心的業主，我們發現許多品牌現在已不像以往那樣熱衷於進駐封閉式購物中心內部。即使在芝加哥北郊的社區——諷刺的是，那裡的房價目前正處於負兩的水平——租戶們卻正在尋求主街零售這種實體商業形式。
我們打造了一個名為「霍桑街」（Hawthorne Row）的項目。就在不久前，當我們宣布引進「Perry's」時，也同步公布了霍桑街的首批幾份租約。目前進駐的品牌包括 Sephora、Anthropologie 以及 Free People。我們還有一家區域性的葡萄酒餐廳，並已宣布「Love Sack」將進駐。
這些品牌中，許多過去通常會進駐封閉式購物中心，但如今若您與他們的租賃代表交談——或許其中有些人就在現場——他們會告訴您，他們偏好主街零售模式。他們喜歡門市擁有面向街道的品牌入口。我們沒有就此妥協，說：「好吧，我們沒有那種商品，我們只是個超區域性的封閉式購物中心」，而是打造了一條主街，現在正積極招租。在業界的各位或許都知道，一旦引進了 Sephora、Anthro 和 Free People 這類品牌，其他品牌自然會緊隨其後。
因此我們非常振奮；希望下次各位在某處聽我演講時，或許我會向各位介紹我們已敲定合約的另外 10 家租戶，但我們現在正著手整修場地，以便這些品牌都能完成裝修，並在2024年聖誕節前正式開業。這並非所有購物中心業主和開發商都在做的事。我認為這點值得注意。我相信各位所在的社區中都有封閉式購物中心，您或許見過它們興起，也見過它們衰落；它們必須有所作為，否則終將消失。
至於 Centennial——讓我稍微回溯一下，向各位介紹 Centennial 以及我們的背景。我們可說是「精品購物中心開發商」。我們最初僅擁有七處封閉式購物中心物業，並意識到有必要對其進行重新開發與再投資。正因如此，我們團隊中許多成員都來自封閉式購物中心領域。
我曾任職於西田（Westfield）——這是一家在全球開發購物中心的企業——而我的許多同行也來自西田、布魯克菲爾德（Brookfield）或西蒙購物中心（Simon Malls）。我們都來自所謂的「大型購物中心巨頭」。Centennial 成立之初就是一家精品公司，旨在運用這份經驗，探索如何轉型，如何將我們在經營這些封閉式購物中心所累積的經驗，轉化為重塑社區的動力。2019年我加入時，我們手頭上有七處物業組成的投資組合。
當疫情爆發時，我們決定轉向物業管理業務，因此當時我們持有旗下所有物業的 100% 所有權。如今，我們僅持有投資組合中 40% 的物業。其餘 60% 的物業，我們則為尋求我們創意服務的客戶提供管理、租賃及開發服務，透過審視他們的物業，並就如何保持物業的新穎感提供建議與指導。這處物業便是我們自持的資產。
這對我們來說是個絕佳的案例研究，因為該物業價值極高。它位於絕佳的商業區，但我們當時提供的產品並未能讓社區完全滿意，這正是我們進行業務多元化的原因。此外，您在此所見的是我們將於未來 12 至 16 個月內啟動的另一期住宅開發計畫。我們將在此處沿主街增設一排零售門市，同時我們深信，在我們所打造的社區中，必須設有居住空間。
在許多設有封閉式購物中心的郊區，實際上缺乏市中心。在這些設有封閉式購物中心的郊區中，往往沒有適合步行探索的村落。若您走進這類封閉式購物中心，大概會發現它四周環繞著沃爾瑪（Walmart）的帶狀商場、塔吉特（Target）的帶狀商場，以及——天曉得還有什麼。我們真正將自己視為社區建設者，並致力於打造一個能滿足全天不同時段需求的場所。
我的意思是，我們希望在早上人們買咖啡、吃早餐時能滿足他們的需求。我們希望在下午能滿足他們的需求，也希望在晚上能滿足他們的需求。我們策略中的另一環節是引入新鮮食品。在霍桑這裡，您可以看到那邊的那棟建築，那是一家名為「Dom's」的精品雜貨店，佔地 25,000 平方英尺。
「Dom's」最近與一家名為「Foxtrot」的公司合併了。各位聽過「Foxtrot」嗎？「Foxtrot」透過打造新鮮食品與高品質的即拿即走產品，正在顛覆便利商店的營運模式。「Foxtrot」與「Dom's」現已合併。
Dom's 更像是一家佔地 25,000 平方英尺的 Whole Foods，在不同的食品站提供大量快速、方便取用的新鮮食品，同時也備有傳統雜貨店會有的包裝商品。我們正在增加雜貨選項，並引進更多切合需求的零售項目。在霍桑（Hawthorne）這邊，我們還將在設有 AMC 電影院的大樓內增設一處健身專區。我們正在增設這處健身專區。
因此，這裡設有 Pure Barre 健身工作室、舞蹈教室，以及整脊診所。總之，我們在此打造了一整套健康生活空間，這同樣是以不同方式服務社區。不過，各位所見的是我們正在多元化發展；雖然有既定的模式可以參考並套用，但實際上必須深入每個在地社區，才能真正了解社區的需求以及其中的商機。不過，我發現為一家致力打造「宜步都市村落」的公司工作，遠比在僅從事服飾零售業務的公司工作來得令人振奮。
我們依然熱愛以服飾為主的零售業，但正如各位所知，我們可以透過多種不同方式——例如實體門市——購得服飾。有人對霍桑購物中心（Hawthorne Mall）及其重建計畫，或是這裡購物中心革新的一般方針有任何問題嗎？好的，我接下來要繼續講解。哦，這張圖只是讓各位從高空俯瞰重建計畫的全貌。
各位可以看到這裡的購物中心，接著可以看到我們將西爾斯（Sears）那塊區域劃分出來，並擴建了停車場。那邊就是「主街」零售區。那個水景設施尚未建成——可能會有，也可能不會有。我還是老實告訴各位吧。
我們繪製了大量設計圖，發揮了許多創意，有時候某些構想在財務上可行，有時候則不然。遺憾的是，湖泊和池塘在財務上未必總是可行，但各位應該能理解我們的構想。我們正試圖打造一個引人入勝的空間，讓人們樂於在此逗留。這座封閉式購物中心建築本身，頂部並沒有任何住宅。
住宅區全都環繞在它周圍。因此，我們透過住宅開發來提高停車場的密度，但在某些特定位置——例如這裡——我們規劃了「主街」，讓零售空間位於下方，上方則是住宅區。也就是說，我們將住宅層疊建在商店之上。
有些購物中心物業——我記得亞利桑那州斯科茨代爾有一處，雖然不是 Centennial 的物業，但我相信他們已經興建或正在興建一棟住宅塔樓，讓住戶一出家門，就能選擇前往，彷彿自己就身處購物中心之中。這真的很吸引人。事實上，我很希望看到更多這樣的案例。我認為在許多購物中心所在的郊區，開發項目未必有向上擴展的空間，這也是為什麼您會看到住宅區環繞在購物中心周圍。
此外，您也可以看到我們將「Dom's」——那是一家精品雜貨店——設置在何處。這裡還有三家餐廳：一家是早餐餐廳，另一家是精釀啤酒館，還有我們的高端牛排館。所以再次強調，即使在規劃餐廳布局時，我們也會非常仔細地考量客群類型與餐飲類型的搭配，因為您總不希望那裡只堆滿一堆——您知道的——像「橄欖園」和「紅龍蝦」這類餐廳。
那是過去的事了。我們依然喜歡「橄欖園」和「紅龍蝦」，但我們不希望整條街都擠滿這類店，就像一片「橄欖園」和「紅龍蝦」的海洋一樣。太好了。哦，這裡就是霍桑街（Hawthorne Row）。
這就是我剛才跟您提到的那條主要街道。在這條街上——嗯，這裡將規劃為零售區。我們不會在此處進行租戶類型的多元化配置。我們認為擁有所謂的「雙面零售」格局至關重要，因為我們希望它能為消費者營造出類似購物中心內部的體驗——兩側都有令人興奮的、風格相近的零售門市，例如實際可購買的商品。
因此，服務類、美容服務、美睫沙龍或健身場所都不會出現在這條主街上。我們會在園區的其他地方為這些業態安排位置，但這條主街我們真的要保留給——您知道的——Sephora、Lululemon、Anthro，以及所有那些能讓人跨店選購的優質零售商。部分直銷品牌也會進駐此處。有家名為 Leap 的公司，或許各位中有些人聽過，他們專門協助直銷品牌拓展實體店面版圖。
我們在芝加哥密西根大道上另一處名為「Northbridge」的物業中，與 Leap 建立了合作關係。各位有人去過密西根大道嗎？我認為那絕對是全美——甚至可能是全世界——最頂尖的零售區之一，雖然我不確定，還請大家指正。那裡有一座購物中心，由全美實力最雄厚的諾德斯特龍（Nordstrom）之一作為主力店。
我們在地下層設有連接 Nordstrom 與密西根大道的通道，也就是通往 Nordstrom 的行人天橋。在那裡，我們引進了三個新興的直接面向消費者品牌。因此，這也是我們透過購物中心物業進行業務多元化佈局的新租戶之一。其中有一家名為「Colors & Company」的公司，他們其實曾登上《創智贏家》（Shark Tank）節目，而我們在北橋（Northbridge）為他們開設了全美首家實體門市。
我們希望他們能擴展——我是說，如果他們能進駐霍桑（Hawthorne），我會非常高興。我們剛開設了一家名為「American Giants」的休閒服飾零售商，這同樣是一個直銷品牌。我不確定他們有多少家分店——應該不多。我們是其中最早進駐的之一。
此外，我們還有一家我想各位都耳熟能詳的品牌，名為「True Classic Tees」。我們同樣是他們最早的合作門市之一。所以，您知道的，我們確實正著眼於「直接面向消費者」的通路。這些零售商逐漸意識到，僅靠線上業務無法最佳地推動品牌成長或服務顧客——開設實體門市確實能創造光環效應，進而促使現有顧客進行更多大額消費。
此外，這也是開拓新客群的絕佳途徑，而非僅依賴線上廣告，或是 Instagram 或 Facebook 演算法的變動——這些原本是直接面向消費者品牌提升知名度與銷售的主要方式。所以這更像是霍桑街（Hawthorne Row）的樣貌。它實際上已經建好了——我本可以放一張照片，但現在是芝加哥的冬天，照片看起來不會這麼酷。這是我們的第二期工程。
這是封閉式購物中心。當您走到霍桑街的盡頭時，這便是該公園可能呈現的樣貌之一——那片綠地設有休憩區和更多零售空間，基本上是將購物中心「翻轉」出來。因此後方仍保留著購物中心，但在這一側，我們將所有零售門市都朝外設置。這絕非一項廉價的工程，而且對全國每座購物中心而言，未必都值得進行這類投資。
您必須真正擁有我們所謂的「優質地段」。某些郊區和某些市鎮就是具備這種條件——值得投入資金，因為您實際上能夠收回成本。接下來我要談的話題與實體零售略有不同，但坦白說，我認為這正是最重要的環節之一。我想探討的是，購物中心如何運用科技來支援並提升顧客體驗或租戶體驗。
我們實現這一點的方式之一，是透過名為「ShopNow」的電子商務平台。我們是所謂「搜尋資料庫技術」的早期採用者，這項技術能協助購物者在店內、在我們的實際物業中，以及在我們的購物中心內，找到他們想要的產品。在 COVID-19 疫情爆發之前，這並非易事，因為零售商當時並未將實體店面的庫存資料同步至其電子商務網站。不知道各位是否還記得這件事，但當 COVID-19 爆發時，零售商們開始醒悟，並意識到：「我真的需要精確掌握哪些商品位於哪些位置，才能妥善處理電商訂單。」
當實體門市關閉時，零售商便將其轉變為小型履約站。此舉使我們得以與一家名為 AdeptMind 的公司合作，該公司開發了一款工具——姑且稱之為「抓取」工具（暫且如此稱呼）——用以分析我們零售商的網站，藉此掌握他們實際擁有的商品資訊。因此，基本上，作為購物中心，我們推出了「ShopNow」服務：如果有人在尋找黑色洋裝，他們就可以來到「ShopNow」並搜尋黑色洋裝。系統會掃描我們購物中心內的所有零售商，然後根據我們從其網站擷取的資料，列出這些零售商所販售的黑色洋裝搜尋結果。
起初，我們覺得這很酷，因為我們擁有一項電子商務策略。但我們很快便發現，這並非電子商務策略，而是搜尋策略。它的作用是幫助顧客了解那件黑色洋裝目前是否在該店有貨，對吧？至於如何引導顧客實際完成交易、購買並前來取貨，這又是另一個我日後可以為各位詳細說明的議題。
我們針對此進行了多次試點迭代，並發現我們的消費者未必期望我們完成整個從電子商務到履約的完整流程。對身為租戶的我們來說，這確實是個「聽起來很吸引人」的專案，但我們很快發現，這其實並非消費者真正想要的。因此，我們現在雖然仍提供這項服務，且使用率相當高。剛過去的節日季是我們「ShopNow」服務最繁忙的時期之一，而這本質上是一個商品探索工具。
消費者可以透過它查看：自己正在尋找的特定運動鞋有哪些選擇？或者在某家零售商處，黑色洋裝有哪些選項？這正是我們投資科技以提升顧客體驗的方式之一，同時也在購物中心內建立起全通路的能力。最後，我將簡要談談我們的忠誠度計畫。
我認為，在會員忠誠度方面，我們目前所做的還只是冰山一角。我們的現有會員資料庫，據我估計約有 35,000 至 40,000 人。我們對待會員忠誠度的做法，與某些傳統購物中心開發商有所不同。我們提供各類實體福利，包括會員貴賓室。
購物中心往往是相當喧鬧的地方，特別是在最繁忙的購物旺季，因此我們創建了「MyPerks」貴賓室，其設計類似於航空公司的貴賓室（例如「Admirals Club」），顧客可以在此享用一杯咖啡、品嚐茶飲，或放鬆身心。我們經常與零售商合作，提供產品示範或各項服務。例如，永久珠寶租戶非常喜愛我們的「MyPerks」貴賓室，因為他們可以在這裡為永久珠寶進行啟用程序。以下是我們部分「MyPerks」貴賓室的實景示範。
您可以看到，我們確實投入了大量心力來打造這些優美的空間。我們舉辦忠誠度活動，不僅為消費者創造價值，也為租戶創造價值，因為這已成為租戶與顧客直接互動的平台。各位表現都非常出色。我本可以一直講下去，但就先到此為止吧。
最後，我要再次感謝各位的聆聽。我來自 Centennial Real Estate，我們在全美擁有三十座購物中心。歡迎瀏覽我們的網站 centennialrec.com，說不定您附近就有其中一座。
不妨去逛逛，並告訴我體驗如何。謝謝。
