A los centros comerciales les va mucho mejor de lo que la gente espera. Este año están registrando tasas de desocupación de solo el 5,6 % en EE. UU., y sus alquileres siguen subiendo respecto al año pasado. Es cierto que algunos centros comerciales han cerrado, pero suelen ser aquellos que no se han adaptado a los nuevos tiempos. Además, cuando cierran tiendas en los centros comerciales, se produce una competencia feroz por hacerse con ese espacio, ya que cada vez más marcas buscan establecer o ampliar su presencia física. Pero eso no significa que sean inmunes al cambio.
Al igual que las tiendas que albergan, los centros comerciales están evolucionando para ofrecer experiencias más envolventes. Al combinar una oferta comercial variada con actividades de ocio, los centros comerciales pueden seguir siendo relevantes. Esta transformación es un proceso lento, pero necesario. Los proyectos de uso mixto ofrecen una experiencia más integral y envolvente, que responde a las demandas cambiantes de los consumidores, que buscan entretenimiento, comodidad y un sentido de comunidad en sus experiencias de compra. Cuando los centros comerciales se reposicionan como espacios modernos y renovados, demuestran su valor a los inquilinos al aumentar la afluencia de público y mantener o atraer a inquilinos principales populares. Por esta razón, los espacios de uso mixto son una de las áreas de mayor crecimiento en el sector inmobiliario.
Según el Urban Land Institute, el «desarrollo de uso mixto» se compone de
que ofrezca tres o más usos significativos que generen ingresos, como comercio minorista, ocio, oficinas, viviendas, hoteles o actividades recreativas;
fomentar la integración, la densidad y la compatibilidad de los usos del suelo;
crear una comunidad en la que se pueda ir andando, con conexiones peatonales sin interrupciones.
Entre los comercios, estos complejos están ganando popularidad porque fomentan que la gente se quede más tiempo, lo que mantiene a los visitantes interesados durante más rato y, por lo tanto, ofrece a los comercios más oportunidades de atraer clientes. Pero, además de ofrecer un enorme potencial para los comercios, suponen una oportunidad para que los centros comerciales se reinventen. Como cada vez se espera más que los centros comerciales evolucionen, los complejos de uso mixto seguirán creciendo en todo el mundo.
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El impacto en el sector de un vistazo
Internet, la urbanización, la economía colaborativa, la pandemia y la escasez de mano de obra han traído cambios que exigen a las marcas ser más innovadoras que nunca. Para seguir en el negocio, los comercios han tenido que aceptar el cambio como la única constante. Uno de los cambios más importantes ha sido la introducción y la evolución de nuevos formatos de tienda.
Se puede decir que los espacios de coworking han puesto en marcha la revolución del comercio minorista de uso mixto. Con los trabajos de alto nivel que exigen jornadas más largas en un entorno extremadamente competitivo, muchos profesionales simplemente no tienen tiempo para ir de compras entre semana, como se puede ver en el auge de los kits de comida preparada y las compras por internet. Así que los comercios han dado el paso para llegar a estos profesionales allí donde están: en el trabajo. Ahora que las oficinas y los espacios residenciales se acercan cada vez más, tiene todo el sentido del mundo añadir el comercio a la mezcla. Además, el Informe sobre el Estado del Sector 2022 del ICSC señaló el desarrollo de uso mixto como una de las tendencias clave a tener en cuenta. ¿Por qué? Dicen: «Tras la migración residencial provocada por la pandemia, las localidades situadas fuera del núcleo urbano seguirán experimentando tasas crecientes de urbanización. En respuesta a ello, las ciudades del núcleo urbano intensificarán sus esfuerzos para revisar las normas de zonificación con el fin de reorientar el uso de los inmuebles».
Los espacios de uso mixto, con locales comerciales, hoteles y otros servicios en las primeras plantas y viviendas familiares en las superiores, se están convirtiendo en la norma en las nuevas promociones. Según Green Street Advisors, acertar con la combinación de locales comerciales es clave para el éxito de las nuevas promociones. Los alquileres y el valor de los inmuebles en los edificios de uso mixto que tienen éxito pueden ser hasta un 25 % más altos.
Aunque el aumento de los alquileres comerciales puede ser difícil de aceptar, es importante tener en cuenta que una oferta bien pensada puede generar un mayor rendimiento por pie cuadrado que un centro comercial tradicional o una tienda en una calle comercial. El acceso a una clientela variada, un ambiente animado y el potencial de promoción cruzada entre diferentes negocios pueden ser factores atractivos que animen a las tiendas a instalarse en estos complejos.
En 2018, Westfield presentó su concepto «Destination 2028». El gigante inmobiliario dio a conocer sus planes para crear una «microcidad hiperconectada», impulsada por la interacción social y la creación de su propia comunidad, con elementos como jardines, locales comerciales de alquiler y «locales comerciales-aula», donde la gente puede observar y aprender de sus tiendas favoritas. La que entonces era directora de marketing de Westfield, Myf Bagnold, habló del proyecto: «...ya estamos deseando que llegue la próxima década. Seguiremos trabajando codo con codo con las marcas para ofrecer espacios comerciales innovadores que creen el entorno ideal tanto para ellas como para nuestros visitantes, lo que incluye desarrollar tecnologías que fusionen las compras digitales y físicas para potenciar esa “experiencia extra” en un entorno de vanguardia». Cada vez más propietarios y gestores de centros comerciales empezarán a explorar estas vías de crecimiento a medida que la tecnología sea más accesible y los compradores se vuelvan más exigentes.
Crear comunidades
Bil Ingraham, vicepresidente ejecutivo de Desarrollo Empresarial e Ingresos de Centennial Real Estate, explicó en una mesa redonda reciente de RetailNext que los centros comerciales deben adoptar un enfoque que dé prioridad a la comunidad a la hora de reurbanizarse. En lugar de construir primero y pedir la opinión de la gente después, ahora empiezan por lo que hay que añadir en una zona concreta y diseñan la reurbanización en torno a eso. Por ejemplo, están renovando los centros comerciales cerrados para convertirlos en «pueblos urbanos transitables a pie», es decir, complejos de uso mixto que satisfacen la necesidad de más espacios verdes y residenciales. De esta forma, resuelven los problemas de los consumidores y satisfacen las necesidades de la comunidad, al tiempo que atraen más afluencia de público a los locales comerciales.
En el fondo de estos nuevos diseños está el deseo de que los centros se integren mejor en su entorno local: estos proyectos reflejan a propósito los barrios en los que se encuentran. Incorporar nuevos usos complementarios no solo mejora la viabilidad comercial de algunos emplazamientos, sino que también los hace más útiles para los vecinos y los trabajadores de la zona. Invertir en proyectos comerciales de uso mixto puede revitalizar las zonas urbanas al crear centros dinámicos que fomentan la participación de la comunidad. Estos proyectos suelen servir como puntos de encuentro para los vecinos y los visitantes, lo que fomenta la interacción social y contribuye al bienestar general del barrio.
SLD, una agencia especializada en la experiencia del cliente, señala que los comercios que triunfarán en este formato más social son aquellos que contribuyen a crear una comunidad. Por ejemplo, las tiendas de alimentación de pequeño formato pueden integrarse con servicios de restauración con mesa, desayunos para llevar y cafeterías. Los gimnasios y los estudios de yoga pueden ampliar su oferta para incluir ropa, productos deportivos y de bienestar, asesoramiento nutricional y grupos comunitarios de running. A la hora de pensar en cómo aportar valor a los consumidores en los complejos de uso mixto, lo ideal son las ofertas que encajan de forma natural y que animan a la gente a relacionarse con los demás.
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Oportunidades de inversión sólidas
Los inmuebles de uso mixto son inversiones atractivas para los inversores inmobiliarios comerciales gracias a la fuente de ingresos más estable que pueden ofrecer. Como estos espacios generan múltiples fuentes de ingresos, son más resistentes a los cambios del mercado. A medida que el comportamiento de los consumidores y el paisaje urbano siguen evolucionando, los complejos de uso mixto también están mejor posicionados para adaptarse a las tendencias y demandas cambiantes. Esta adaptabilidad las convierte en una inversión más preparada para el futuro en comparación con los centros comerciales tradicionales de uso único. Por ejemplo, si el mercado minorista sufriera un bajón, los inversores podrían contar con que los componentes de oficinas o residenciales del inmueble de uso mixto asuman una mayor parte de la carga.
La sostenibilidad es un factor clave para los propietarios y gestores de centros comerciales, ya que los consumidores se guían cada vez más por sus valores y la legislación se orienta hacia prácticas más ecológicas. Los complejos de uso mixto suelen incorporar principios de diseño sostenible y están pensados para que se pueda ir andando, lo que reduce la necesidad de desplazamientos largos y disminuye la huella de carbono. Además, cuando estos recintos se apoyan en análisis avanzados, pueden reducir el consumo de energía, bajar los costes operativos y evitar sanciones por emisiones de gases de efecto invernadero. Este enfoque de uso mixto, por lo tanto, encaja con la creciente concienciación y demanda de prácticas respetuosas con el medio ambiente tanto por parte de los consumidores como de las empresas, lo que los convierte en inversiones muy sólidas.
A medida que el trabajo, la vida y el ocio se vayan entrelazando cada vez más, los establecimientos comerciales tendrán que responder con experiencias más integradas. Se necesitará una estrategia basada en datos para garantizar que los comercios sigan siendo rentables y se mantengan fieles a su marca, pero, si se ejecuta bien, las experiencias comerciales multifuncionales refuerzan la fidelidad a la marca a largo plazo e impulsan las ventas. En general, los complejos comerciales de uso mixto ofrecen un enfoque multifacético que se adapta a las necesidades y preferencias de los consumidores modernos, al tiempo que brindan oportunidades sostenibles y financieramente sólidas para los propietarios de centros comerciales en 2023 y más allá.
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