购物中心的表现远超人们的预期。今年，美国购物中心的空置率仅为 5.6%，租金也持续同比上涨。虽然确实有购物中心关闭，但这些场所通常都是那些未能与时俱进的。此外，当商场内有店铺关闭时，随着越来越多的品牌寻求进驻或扩大实体门店规模，争夺这些空置商位的竞争异常激烈。但这并不意味着它们就能免受变革的影响。
与入驻其中的店铺一样，购物中心也在朝着更具体验感的方向转型。通过将多元化的零售与休闲娱乐相结合，购物中心才能保持其吸引力。这种改造是一个缓慢但必要的过程。综合用途开发项目能提供更全面、更身临其境的体验，满足消费者不断变化的需求——他们希望在购物体验中获得娱乐、便利以及社区归属感。当购物中心重新定位为现代且充满新意时，通过增加客流量并留住或吸引热门锚定商户，它们向租户传递了价值信号。正因如此，混合用途空间已成为房地产开发中增长最快的领域之一。
据城市土地学会称，“混合用途开发”由以下要素构成：
提供三种或更多种能产生可观收入的用途，例如零售、娱乐、办公、住宅、酒店或休闲娱乐；
促进土地用途的融合、集约化和兼容性；
打造一个拥有连贯步行通道的宜步社区。
在零售商中，此类开发项目正日益受到欢迎，因为它们能延长顾客停留时间，让客流保持更长时间的参与度，从而为零售商提供更多吸引顾客的机会。然而，除了为零售商带来巨大潜力外，它们也为购物中心提供了重塑自我的契机。随着人们对购物中心转型的期待日益增强，混合用途开发项目将在全球范围内持续增长。
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行业影响一览
互联网、城市化、共享经济、疫情以及劳动力短缺带来的变化，要求品牌比以往任何时候都更具创新精神。为了维持经营，零售商不得不将“变化是唯一不变的”这一理念付诸实践。其中最大的转变之一，便是新型门店业态的引入与演变。
共享办公空间可以说已将混合用途零售革命推向了高潮。由于高收入职业（LSM）的工作在极具竞争力的环境中需要更长的工时，许多专业人士在工作日根本没有时间购物——这从预制餐盒和网购人气飙升中便可窥见一斑。因此，零售商采取行动，直接在这些专业人士所在的地方——工作场所——满足他们的需求。随着办公空间与生活空间的界限日益模糊，将零售功能融入其中便顺理成章。此外，国际购物中心协会（ICSC）的《2022年行业现状报告》也将混合用途开发列为值得关注的关键趋势之一。为什么？报告指出：“随着疫情引发的居住地迁移，城市核心区以外的地区将持续迎来日益加快的城市化进程。为此，城市核心区内的城市将加大力度审查分区条例，以实现房地产用途的转变。”
混合用途空间——即前几层为零售、酒店及其他服务设施，上方为家庭住宅——如今正逐渐成为新开发项目的常态。据 Green Street Advisors 称，合理配置零售业态组合对新开发项目的成功至关重要。成功运营的综合用途建筑中，租金和房产价值最高可比普通建筑高出 25%。
尽管商业租金上涨可能令人难以接受，但需要注意的是，经过深思熟虑的商业项目所能带来的每平方英尺投资回报率，往往高于传统购物中心或主街商铺。能够接触到多元化的客群、充满活力的氛围，以及不同商户之间开展交叉推广的潜力，这些都是吸引零售企业入驻此类开发项目的关键因素。
2018年，韦斯特菲尔德（Westfield）公布了其“2028 愿景”（Destination 2028）概念。这家房地产巨头公布了打造“超互联微型城市”的计划，该计划以社交互动为驱动力，旨在构建独特的社区生态，其中包括花园、租赁式零售以及“课堂式零售”等特色——在“课堂式零售”中，人们可以观察并向自己喜爱的零售商学习。韦斯特菲尔德时任首席营销官迈夫·巴格诺尔德（Myf Bagnold）在谈及该项目时表示：“……我们已经开始展望下一个十年。我们将继续与各品牌密切合作，打造创新的零售空间，为品牌和我们的访客创造理想的环境——包括开发融合数字与实体购物体验的技术，在最先进的环境中提升这种‘超凡体验’。” 随着技术日益普及，购物者也变得越来越挑剔，越来越多的商场业主和运营商将开始探索这些增长途径。
创建社区
Centennial Real Estate 业务发展与营收执行副总裁比尔·英格拉汉姆（Bil Ingraham）在最近的一次 RetailNext 专题讨论会上解释道，购物中心在进行重新开发时必须采取“社区优先”的策略。他们不再是先开发、后征求当地意见，而是从特定区域需要增添什么出发，并围绕这一点规划重新开发方案。例如，他们正在对封闭式商业地产进行升级改造，将其转变为“宜步行的城市村落”，即能够满足人们对更多绿色空间和居住空间需求的混合用途园区。通过这种方式，既解决了消费者的痛点、满足了社区需求，同时也为零售租户吸引了更多客流。
这些新设计的核心在于希望让商业中心更好地融入当地社区——这些开发项目有意体现其所处社区的特色。引入新的、互补的用途，不仅有助于提高某些地块的商业可行性，还能使其对当地居民和上班族更具实用价值。投资于混合用途零售开发项目，能够通过打造促进社区参与的充满活力的枢纽来振兴城市区域。这些开发项目通常是当地居民和游客的聚集地，既能促进社交互动，也有助于提升社区的整体福祉。
专注于客户体验的咨询机构 SLD 指出，在这种更具社交属性的商业模式下，能够蓬勃发展的零售商，正是那些致力于构建社区的商家。例如，小型超市可以与堂食餐饮、外带早餐和咖啡馆相结合。健身房和瑜伽工作室可以拓展业务，提供运动服饰、健身及健康产品、营养咨询以及社区跑步小组等服务。在思考如何为综合体开发项目中的消费者创造附加值时，那些能够自然融合、鼓励人们相互交流的服务是理想的选择。
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具有韧性的投资机会
对于商业房地产投资者而言，综合用途物业因其能提供更稳定的收入流而极具投资吸引力。由于这类物业拥有多种收入来源，因此更能抵御市场波动。随着消费者行为和城市风貌的不断演变，综合用途开发项目也更能适应不断变化的趋势和需求。这种适应性使其相比传统的单一功能购物中心，成为更具前瞻性的投资选择。例如，如果零售市场出现下滑，投资者可以依靠综合用途物业中的办公或住宅部分来承担更大的压力。
随着消费者越来越注重价值观，且相关法规也日益倾向于更环保的实践，可持续发展已成为商场业主和运营商的关键考量因素。综合用途开发项目通常融入可持续设计原则，并致力于打造宜步环境，从而减少长途通勤的需求，降低碳足迹。此外，当这些场所借助先进分析技术进行管理时，还能降低能耗、减少运营成本，并避免因温室气体排放而受到处罚。因此，这种混合用途模式契合了消费者和企业对环保实践日益增长的意识和需求，使其成为极具吸引力的投资选择。
随着工作、生活和娱乐之间的联系日益紧密，零售场所必须通过提供更加互联互通的体验来作出回应。零售商需要制定数据驱动的战略，以确保盈利并保持品牌形象；但若执行得当，多功能零售体验将能加深长期品牌忠诚度并推动销售增长。总体而言，综合用途零售项目提供了一种多维度的解决方案，既契合现代消费者的需求与偏好，又为购物中心业主在2023年及以后的发展提供了可持续且财务稳健的机遇。
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