購物中心的表現遠比人們預期的要好。今年，美國購物中心的空置率僅為 5.6%，租金也持續年年攀升。雖然確實有購物中心關門，但這些場所通常都是未能與時俱進的。此外，當購物中心內的門市關閉時，隨著越來越多品牌尋求開拓或擴展實體店面，各品牌之間為爭奪這些空缺門市的競爭也愈發激烈。但這並不代表購物中心能免於變革的影響。
就像其所容納的門市一樣，購物中心正朝著更具體驗感的方向轉型。透過將多元零售與休閒娛樂相融合，購物中心才能保持其競爭力。這種重新開發雖是緩慢卻必要的過程。複合式開發能提供更全面且沉浸式的體驗，滿足消費者在購物體驗中對娛樂、便利性及社群歸屬感等不斷演變的需求。當購物中心重新定位為現代且充滿新意的場所時，透過增加人流並維持或吸引熱門的錨定租戶，便能向租戶傳達其價值。正因如此，複合式空間已成為房地產開發中成長最迅速的領域之一。
根據都市土地學會的說法，「混合用途開發」由以下要素構成：
提供三項或以上能產生顯著收入的用途，例如零售、娛樂、辦公、住宅、飯店或休閒娛樂；
促進土地使用的整合、密度及相容性；
打造一個步行友善的社區，並建立無障礙的行人動線。
在零售業界，這類開發項目正日益受到歡迎，因為它們能鼓勵顧客駐足停留，延長客流的停留時間，從而為零售商提供更多吸引顧客的機會。然而，這不僅為零售商帶來巨大潛力，也為購物中心提供了重塑自我的契機。隨著人們對購物中心轉型升級的期待日益增加，混合用途開發項目將在全球範圍內持續增長。
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產業影響一覽
網路、都市化、共享經濟、疫情以及勞動力短缺，這些因素帶來的變革，迫使品牌必須比以往任何時候都更具創新精神。為了維持營運，零售商不得不將「變革」視為唯一不變的常數。其中最重大的轉變之一，便是新型門市模式的引入與演進。
共享辦公空間可說是點燃了複合式零售革命的導火線。由於高收入職業（LSM）的工作在極具競爭力的環境中需要更長的工作時間，許多專業人士在週間根本沒有時間購物——這點從預製餐盒和網購人氣飆升的現象便可窺見一斑。因此，零售商採取行動，直接在這些專業人士所在之處——也就是工作場所——滿足他們的需求。隨著辦公空間與生活空間逐漸融合，將零售元素融入其中實屬理所當然。此外，國際購物中心協會（ICSC）的《2022年產業現況報告》亦將複合式開發列為值得關注的關鍵趨勢之一。為什麼？報告指出：「隨著疫情引發的居住遷移現象，都市核心區以外的地區將持續出現日益加快的都市化進程。為此，都市核心區內的城市將加大力度檢討分區法規，以重新規劃房地產用途。」
複合式空間——即前幾層設有零售、飯店及其他服務設施，上方則為家庭住宅——如今已逐漸成為新開發案的主流模式。根據 Green Street Advisors 的分析，妥善規劃零售業態組合對於新開發案的成功至關重要。成功營運的複合式建築，其租金與房產價值最高可比一般物業高出 25%。
雖然較高的商業租金可能令人難以接受，但值得注意的是，若能精心規劃門市配置，其每平方英尺的投資回報率可能高於傳統購物中心或主要商業街的門市。能夠接觸多元化的客群、充滿活力的氛圍，以及不同商家之間進行交叉推廣的潛力，都是吸引零售業者進駐這些開發案的誘人因素。
2018年，Westfield 公布了其「Destination 2028」概念。這家房地產巨頭公布了打造「超連結微型城市」的計畫，該計畫以社交互動為驅動力，並建立專屬社群，其中包含花園、租賃型零售空間，以及「教室式零售」等特色——在這種零售模式中，人們可以觀摩並向自己喜愛的零售商學習。當時擔任威斯菲爾德首席行銷官的邁芙·巴格諾德（Myf Bagnold）談及該項目時表示：「……我們已經開始展望下一個十年。我們將繼續與各品牌緊密合作，打造創新的零售空間，為品牌和訪客營造理想的環境——包括開發融合數位與實體購物技術，在最先進的環境中提升那種『額外體驗』。」 隨著科技日益普及，且消費者眼光日益挑剔，越來越多的購物中心業主與營運商將開始探索這些成長途徑。
建立社群
Centennial Real Estate 業務發展與營收執行副總裁 Bil Ingraham 在最近一場 RetailNext 專題討論會中解釋道，購物中心在進行再開發時必須採取「社區優先」的方針。與其先進行開發、事後才徵詢當地意見，他們現在是從特定區域需要增添什麼開始著手，並以此為核心規劃再開發方案。舉例來說，他們正透過將封閉式商業物業改造為「宜步行的都市村落」——也就是能滿足大眾對更多綠地與住宅空間需求的複合式園區——來更新這些物業。藉此，他們不僅能解決消費者的問題並滿足社區需求，同時也能為零售租戶吸引更多人流。
這些新設計的核心，在於希望讓這些中心更貼近當地社區——這些開發案刻意反映其所處的鄰里特質。引入嶄新且互補的用途，不僅有助於提升某些場地的商業可行性，更能讓當地居民與工作者從中獲益。投資於混合用途零售開發項目，能透過打造促進社區參與的活力樞紐，從而振興都市區域。這些開發項目往往成為當地居民與訪客的聚集場所，不僅鼓勵社交互動，更有助於提升社區的整體福祉。
專注於客戶體驗的顧問公司 SLD 指出，在這種更具社交性質的營運模式下，能夠蓬勃發展的零售商，正是那些致力於建立社群的業者。舉例來說，小型超市可以整合提供堂食服務、外帶早餐及咖啡廳等設施。健身房和瑜伽工作室則可拓展業務，提供運動服飾、運動及健康產品、營養諮詢，以及社區跑步團體等服務。在思考如何為複合式開發項目中的消費者創造附加價值時，那些能自然串聯各項服務、並鼓勵人們彼此互動的服務模式，正是最理想的選擇。
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具韌性的投資機會
複合式開發項目能提供更穩定的收入來源，因此對商業不動產投資者而言極具吸引力。由於這類場地具備多元的收入來源，因此更能抵禦市場波動。隨著消費者行為與都市景觀持續演變，複合式開發項目也更能適應不斷變化的趨勢與需求。相較於傳統的單一用途購物中心，這種適應性使複合式開發項目成為更具未來保障的投資選擇。舉例來說，若零售市場出現下滑，投資者可倚賴複合式物業中的辦公或住宅部分來承擔更重的營收負擔。
隨著消費者日益重視價值觀，且法規也朝更環保的實踐方向發展，永續發展已成為購物中心業主與營運商的一項關鍵因素。複合式開發項目通常融入永續設計原則，並以步行友善為設計目標，藉此減少長途通勤的需求，並降低碳足跡。此外，當這些場館運用先進的分析技術時，便能降低能源消耗、減少營運成本，並避免因溫室氣體排放而遭處罰。因此，這種複合式開發模式，既符合消費者與企業對環保實踐日益增長的意識與需求，也使其成為極具吸引力的投資標的。
隨著工作、生活與娛樂的連結日益緊密，零售場所必須透過提供更具整合性的體驗來因應。零售商需採取數據驅動的策略，以確保維持獲利能力並符合品牌定位；而若能妥善執行，多功能零售體驗將能深化長期品牌忠誠度並帶動銷售。總體而言，綜合用途零售開發項目提供了一種多面向的解決方案，既能契合現代消費者的需求與偏好，同時也能為購物中心業主在2023年及以後帶來永續且財務穩健的發展機會。
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